La hipoteca, sin miedo

Una hipoteca es el contrato más grande que firmará la mayoría de la gente: cientos de miles de euros a 25 o 30 años. Y aun así se firma con menos atención que un móvil de 300 €. Vamos a arreglar eso.

Qué es exactamente

Un préstamo con dos particularidades: el banco se queda tu casa como garantía (por eso el interés es bajo comparado con otros préstamos), y el plazo es larguísimo (por eso los intereses totales acaban siendo enormes aunque el tipo parezca pequeño).

Hipoteca de 180.000 € al 3 % a 25 años: cuota de ~854 €, y unos 76.000 € de intereses totales. El tipo "pequeño" multiplicado por 25 años no es pequeño.

Lo que necesitas ANTES de mirar pisos

• La entrada: el banco financia normalmente hasta el 80 % del precio. El otro 20 % lo pones tú.
• Los gastos: impuestos, notaría, tasación… suman un 10–12 % extra del precio. Para un piso de 200.000 €, necesitas unos 60.000 € ahorrados antes de empezar.
• La regla del 30–35 %: la cuota no debería superar un tercio de tus ingresos netos. No porque lo diga el banco — porque tu vida necesita margen para todo lo demás, imprevistos incluidos.

¿Fija o variable? La pregunta del millón

• Fija: pagas lo mismo 25 años, pase lo que pase con el euríbor. Pagas un poco más a cambio de dormir tranquilo. Es un seguro contra sustos.
• Variable: euríbor + diferencial, revisada cada 6-12 meses. Históricamente ha salido algo más barata… a cambio de que tu cuota pueda subir cientos de euros de un año a otro, como comprobó todo el que firmó en 2021 y revisó en 2023.
• Mixta: fija unos años, variable después. El marketing la adora; léela con lupa.

No hay respuesta universal. Hay una pregunta honesta: ¿podrías pagar la cuota si el euríbor se pone en el 4 %? Si la respuesta te da sudores, la variable no es para ti, aunque hoy salga más barata.

Amortizar: ¿cuota o plazo?

Cuando amortices anticipadamente (pagar de golpe parte de la deuda), el banco te dará a elegir:

• Reducir plazo: misma cuota, acabas antes → ahorra muchos más intereses. Casi siempre la buena.
• Reducir cuota: mismas fechas, vives más holgado cada mes → tiene sentido solo si vas justo.

Y el orden importa: amortizar al principio de la vida de la hipoteca (cuando casi toda la cuota son intereses) ahorra mucho más que al final.

Alquilar no es tirar el dinero

Frase de sobremesa que necesita matiz: alquilar compra flexibilidad (cambiar de ciudad, de trabajo, de vida) y evita atarte 30 años. Comprar suele compensar si te quedas muchos años en el mismo sitio; alquilar, si tu vida aún se está moviendo. El "tirar el dinero" de verdad es comprar mal, con prisas y al límite de tu capacidad.

Ideas clave

• Necesitas ~30 % del precio ahorrado (entrada + gastos) antes de empezar.
• Fija = tranquilidad; variable = apuesta que debes poder permitirte perder.
• Amortiza pronto y a plazo; y la cuota, máximo un tercio de tus ingresos.