Gastos, impuestos y papeleo: el 10-12 % que nadie te contó
El precio del piso es solo el principio. Entre impuestos, notaría y demás, la compra suma un 10-12 % extra que sale de tu bolsillo, en efectivo, y que no financia la hipoteca. Aquí está el desglose completo para que nada te pille por sorpresa.
Los impuestos (el bocado grande)
- Segunda mano: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 4 % y el 10 % del precio según la comunidad autónoma — la horquilla exacta es cosa de cada región, y muchas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual barata. Mira los de la tuya: puede ser una rebaja de miles de euros.
- Obra nueva: pagas IVA del 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, 0,5-1,5 % según comunidad).
Los gastos (quién paga qué desde la ley de 2019)
| Concepto | Cuánto | ¿Quién paga? |
|---|---|---|
| Tasación | 300-600 € | Tú |
| Notaría (compraventa) | 600-1.000 € | Tú |
| Registro (compraventa) | 400-700 € | Tú |
| Gestoría (compraventa) | 300-500 € | Tú |
| Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca | — | El banco (ley 5/2019) |
Si alguien intenta colarte los gastos de constitución de la hipoteca, es ilegal desde 2019. Los de la compraventa, esos sí, son tuyos.
Las arras: el contrato pequeño que ata mucho
El contrato de arras reserva el piso a cambio de una señal (típicamente el 10 %). En su forma habitual (arras penitenciales): si te echas atrás pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Antes de firmarlas:
- Financiación encarrilada (FEIN en mano, no "el banco me ha dicho que sí de palabra").
- Nota simple del Registro (3-9 € online): confirma quién es el dueño real y si el piso arrastra cargas, embargos o hipotecas.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente de pagos, y pregunta por derramas aprobadas o en camino — esa fachada pendiente puede costarte 8.000 €.
- Plazo realista hasta escritura: 60-90 días si hay hipoteca de por medio; 30 es jugársela.
El día de la notaría
Desde 2019 visitarás al notario dos veces: una previa gratuita (acta de transparencia, el notario comprueba que entiendes tu hipoteca — pregunta lo que quieras, para eso está) y la firma. Ese día se paga el resto del precio, se entregan llaves y sales dueño… y deudor.
Ideas clave
- Presupuesta 10-12 % extra en efectivo: ITP o IVA + notaría, registro, tasación y gestoría de la compraventa.
- Los gastos de la hipoteca los paga el banco por ley desde 2019; los de la compraventa, tú.
- Antes de arras: FEIN, nota simple, estado de la comunidad y plazo realista. La señal en juego es tuya.
Ponte a prueba
Comprueba que te llevas lo importante de esta lección. Sin nota, sin registro: es solo para ti.